2025 年，跨境房地產投資正在東亞快速升溫，但資金方向已出現明顯分化。最新的區域調查與大型機構（包括世銀、IMF、Knight Frank、CBRE 等）報告顯示，越南（Vietnam）與阿聯酋（UAE）正成為東亞買家最積極關注的兩個市場，並且有望主導未來三年的跨境投資走勢。
這兩個市場吸引東亞資金的原因並非短期因素，而是由 人口結構、經濟增長、稅制、政策穩定性、基建升級與租金回報 等多項結構性力量共同推動。
I. 越南：東亞買家進入「結構性增長窗口」
越南在 2025 年仍維持區內最高的經濟增速之一，並被多家國際金融機構視為「未來十年最具增長潛力的市場之一」。
1. 城市化速度加快，核心城市供應明顯不足
河內與胡志明市在 2023–2025 年的建案批准量大幅下降，而人口持續流入，造成住宅供應長期偏緊。
- 胡志明市租賃空置率維持在 5–7% 左右
- 新供應項目因政策審批收緊而延後
- 中高端住宅租賃需求由韓國、日本、新加坡企業支撐
越南目前呈現「供應緊縮 + 長期需求上升」的經典升值模型。
2. 租金大幅回升，吸引尋求現金流的東亞投資者
胡志明市核心區租金自 2022–2025 年累計上升 15–25%，部分高參數項目甚至突破疫情前水平。
對東亞買家而言，越南的亮點是：
- 實質淨租金回報通常落在 6–8%
- 外派人士需求穩定
- 長期租約多由跨國企業支撐
- 外國人仍能購入永久產權地契上的公寓（在有限額度下）
相較於香港、台北、東京的 1–2% 回報率，越南的租金表現更具吸引力。
3. 全球供應鏈轉移推動長期升值
大量科技、生產及電子企業遷往越南，包括韓國、日本、新加坡與香港企業，使其住宅需求在未來五年仍具上行動能。
越南已不僅是「新興市場」，而是東亞跨境資金眼中最具長期價值的 核心增長型資產。
II. 阿聯酋（UAE）：東亞高資產族群的「新避風港」
與越南不同，阿聯酋的增長邏輯來自另一種結構力量：
全球資金重組 + 富裕家庭移民潮 + 低稅制優勢。
2023–2025 年，阿聯酋吸引超過 120,000+ 富裕人口移居（Henley 全球富裕移民報告數據），成為全球增長最快的高淨值人士集中地。
1. 迪拜與阿布扎比成為東亞買家新的資產「錨點」
來自香港、台灣、中國、新加坡等地的買家對 UAE 的興趣急速上升，主因包括：
- 0% 資本增值稅、0% 地租、0% 租金收入稅
- AED 與美元掛鉤（貨幣穩定）
- 全球最頂級的居留政策（10 年黃金簽證）
- 大型國際企業（金融、科技）進駐
對東亞投資者而言，UAE 是結合：
資產保值 + 高租金回報 + 國際流動性 + 政策穩定
的少數市場之一。
2. 租金增幅全球領先，住宅需求創新高
根據 CBRE 2025 Q1 報告：
迪拜與阿布扎比的住宅租金於過去三年累積上漲 40–65%，屬全球主要城市中增幅最高。
核心原因：
- 海外專才大量湧入（特別是金融 + 科技）
- 本地人口快速增長（創十年新高）
- 國際企業將區域 HQ 轉移至 Dubai & Abu Dhabi
- 新建住宅供應仍追不上需求
因此，在 UAE 投資住宅物業仍具有極高的出租效率。
3. 新興區域（沙漠新城、海濱新城）成為下一波投資焦點
東亞買家正在將目光由傳統 Marina、Downtown 擴展至：
- Dubai South
- Jumeirah Village Circle (JVC)
- Abu Dhabi – Yas Island、Saadiyat Island
這些地區的租金回報率可達 6–9%，甚至部分短租型物業超過 10%。
III. 越南 + UAE 為何成為 2025 東亞投資組合的「雙核心」？
兩者雖然市場定位不同，但剛好互補：
| 市場 | 優勢 | 投資者吸引力 |
| 越南 | 長期經濟增長快、供應不足、租金回報高 | 成長型資產（Growth Market） |
| UAE | 免稅制度、貨幣穩定、國際化程度高 | 保值型 + 收益型資產（Yield + Stability） |
2025 年東亞跨境投資者普遍採用「雙核心佈局」：
越南 = 資本增值引擎（長期增長）
UAE = 資產保值 + 高租金回報（穩定收益）
兩者組合形成：
- 長期升值潛力
- 穩定現金流
- 多國風險分散
- 高流動性
- 跨國貨幣對沖
- 全球移民彈性
因此越南與 UAE 同時成為 2025 年東亞跨境買家最關注的「雙引擎市場」。
結語：2025–2027 將是越南與阿聯酋最關鍵的黃金窗口期
越南正站在城市化與產業轉型的高速軌道；
阿聯酋則處於全球資金重新布局的核心節點。
對於東亞跨境買家而言，這兩個市場不僅是機會，更是 未來三年資產配置中最具策略價值的組合。
越南提供成長，
UAE 提供安全與回報。
兩者共同構成 2025 年東亞房地產市場最具代表性的全球化投資趨勢。
