UBS《全球房地產泡沫指數》最新報告：全球樓市正降溫，但部分城市風險急升
UBS 最新發佈的《全球房地產泡沫指數》（UBS Global Real Estate Bubble Index）再次成為全球投資者關注焦點。這份涵蓋 21 個國際主要城市的研究，透過比較房價、收入、租金回報與經濟基本面，分析各大城市是否正逼近泡沫風險。2025 年的最新結果顯示，全球樓市雖然正逐步降溫，但不同城市出現強烈分化，有些地區顯示過熱水平正反覆攀升，值得投資者高度關注。
今年的整體市場氛圍呈現明顯轉向，UBS 指出，全球樓價經通脹調整後，過去一年整體大致持平。隨著利率仍處高位、購買力下降以及按揭成本壓力不斷增加，多數主要城市的購房需求放緩，使得市場未再出現急速升溫。然而，這並不代表泡沫風險消失，一些城市仍然偏離經濟基本面，形成更明顯的估值風險。
在最新排名中，邁阿密、東京及蘇黎世成為今年泡沫風險最高的三大城市，其中邁阿密更被評為全球最接近泡沫邊緣的住宅市場。UBS 分析指出，邁阿密近年的房價增速已明顯脫離租金與收入水平，加上外來資金流入強勁，使得房價屢創新高。而東京與蘇黎世的房價也出現與本地經濟條件不匹配的情況，形成結構性高估。
阿布扎比與杜拜也成為今年焦點，特別是杜拜的泡沫風險評分較去年急升。UBS 指出，杜拜過去五年的實質樓價升幅高達五成，為全球樣本城市中增速最快。當地人口快速增長、土地供應有限，再加上外界資金持續湧入，使得房價增長速度遠快於租金與收入增幅，即使市場情緒降溫，估值水平依然偏高。這顯示中東市場雖強勁，但整體風險同時在累積。
另外，洛杉磯、阿姆斯特丹及日內瓦等地也處於高估值區域，UBS 警告，這些城市的房價指標與租金及經濟環境呈現明顯背離，在利率高企的背景下，市場承受能力會進一步下降。雖然這些城市並非立即面臨崩潰，但價格調整壓力正在增加。
相反地，多個主要金融城市如倫敦、巴黎、米蘭、香港、紐約、三藩市及聖保羅則被評為「估值合理」或「低風險」區域。UBS 指出，這些市場的房價與租金、收入及經濟基本面更為接近，部分城市過去兩年經歷的價格調整，也使整體估值回到更合理水平。雖然這些城市仍然面對宏觀經濟挑戰，但短期泡沫爆破的風險相對較低。
UBS 進一步解釋，全球房價的變動與利率水平高度相關。由於過去兩年全球主要央行大幅加息，住宅市場自然由高速增長轉為降溫。但全球並非一致降溫，各城市因人口移動、投資需求、外來資金與政策等因素，產生強烈分歧。這意味著，投資者現時不能單純依靠全球趨勢，而應以城市為單位逐一評估。
總結而言，UBS 最新報告揭示了全球住宅市場正從高溫走向冷靜，但某些城市估值已出現脫節，泡沫風險正在累積。對於投資者而言，這份報告最重要的提醒是：「全球降溫不代表沒有風險，真正的風險藏在個別城市的結構性高估。」在高利率環境下，任何偏離基本面的市場都可能面臨更劇烈的調整，未來 12 個月的市場走向值得高度關注。
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